Kredyt hipoteczny. Kto tu będzie panem?

W nawiązaniu do poprzedniego wpisu o kredytach hipotecznych w złotych, którym być może zasiałem trochę niepokoju u niektórych „Złotówkowiczów”, chciałem teraz przedstawić pewną receptę, która (jeśli będzie należycie stosowana), zapewni spokój i kontrolę nad kredytem hipotecznym w złotówkach, nawet na trudne czasy. Pamiętać trzeba, że materia jest trudna, trochę jak oswojenie, czy „udobruchanie” lwa. Lew jest duży, silny i nie do końca wiemy jak się zachowa. A kredyt? Też jest duży – nierzadko to suma naszych kilkuletnich dochodów, zaś oprocentowanie zaś jest zmienne i ustalane poza naszą wolą – nie wiemy jak się zachowa.

Business man carry house. Vector flat illustrationNie rozpatruje tu sytuacji całkiem ekstremalnych, bo rozważanie wszystkich mało prawdopodobnych scenariuszy trochę mija się z celem. Jeśli oprocentowanie kredytów wzrośnie do 15%, to wtedy problem kredytobiorców stanie się zarazem problemem społecznym a więc i politycznym. Nie chcę w to wchodzić i bawić się we wróżkę, co politycy by z tym zrobili.

Przedstawiam za to konkretną 6-punktową procedurę, którą ilustruję na bieżąco przykładem kredytów Albina i Baltazara. Startowali oni z tego samego poziomu, obaj (na swój sposób) byli sumienni i odpowiedzialni. Lecz mieli odmienne podejście do tematu spłaty kredytu.

Symulacja zakłada utrzymanie niskiego oprocentowania przez trzy lata a następnie jego szybki wzrost (tu: skąd się bierze oprocentowanie kredytu). Traktujmy to poglądowo – rzecz jasna nie wiem, czy dokładnie taki scenariusz się ziści. Ale ze znaczącym prawdopodobieństwem coś tego typu pewnie będzie miało miejsce. Może później, może wcześniej, może na mniejszą, a może na większą skalę.


Założenia do przykładu:

Przyjmujemy, że spłacanie kredytu już sobie trwa 3 lata, nic nie nadpłacano ani nie odłożono dotąd żadnego „bufora bezpieczeństwa”. Z pierwotnych 300 000 złotych zostało jeszcze do spłaty 283 000 rozłożone na pozostałe 27 lat. Powiedzmy, że przez kolejne trzy lata będzie spokój i oprocentowanie naszego kredytu oscylować będzie wokół 3.5%. Po trzech latach (nie wiem, czy przez Grecję, Chiny, ISIS, Rosję, dziurę w budżecie, ZUS, serię plajt banków czy jeszcze coś innego) stopy procentowe szybciutko idą w górę do  8 % (wiem, wiem: w praktyce to nie będzie tak skokowo, ale uprośćmy nieco model, żeby nie komplikować sprawy wikłając się w okresy przejściowe z dochodzeniem od 3.5 do 8%). Liczby też nieco zaokrąglam – chodzi o rząd wielkości.


 

Procedura

1. Określ maksymalną akceptowalną ratę (MAR) – myślę, że rozsądnie przyjąć taką, gdyby oprocentowanie wynosiło 6% (polecam bezpłatny, dedykowany kalkulator tu możesz sobie wyliczyć ile to będzie w Twoim przypadku).

Ustalanie MAR: jeśli wzięliście kredyt parę lat temu to na początku raty były wyższe niż teraz. Zapewne braliście wtedy pod uwagę, że te raty w którymś momencie mogą być jeszcze trochę wyższe. To co najmniej taką właśnie kwotę powinniście uznać za MAR. Wg mojej intuicji przyjęcie MAR wg wysokości raty jaka byłaby przy 6% oprocentowaniu kredytu jest optymalna, choć tylko umiarkowanie rygorystyczna. Jeśli założysz więcej, to tym lepiej dla bezpieczeństwa Twoich finansów.

Ustalonej tutaj MAR nie modyfikuj w trakcie trwania procedury, a jeśli już to tylko w górę. Rób to jednak ostrożnie, żeby nie przeszarżować (np. po jednorazowej premii w pracy). MAR ma być stałym punktem odniesienia, pilnuj, żeby nie zrobiło się z niej „jojo”;)

W naszym przykładzie faktyczna rata to 1350 zł, Albin ustala MAR na poziomie 1760 zł. Baltazar nie bardzo się przejmuje czym w ogóle jest MAR.

2. Wpłacaj różnicę między MAR a faktyczną ratą, na osobny rachunek oszczędnościowy.

Albin wpłaca więc o 410 zł miesięcznie na konto oszczędnościowe.

Baltazar te 410 zł bez większych problemów włącza w budżet na bieżące wydatki, nie traktując ich jako w żaden sposób jako dar losu ani tym bardziej od jakiejś Rady Polityki Pieniężnej, która jest łaskawa trzymać niskie stopy procentowe.

3. Jak się uzbiera dwukrotność MAR, to masz już pewien bufor bezpieczeństwa – odłóż te pieniądze w bezpieczne miejsce i, jeśli wciąż MAR przewyższa wysokość faktycznej raty, oszczędzaj dalej.

Albin już po 9 miesiącach uzbiera 3690 zł (9 x 410), czyli ponad dwukrotność MAR (2×1760 = 3520 zł). Całość odkłada na bok i działa dalej.

Baltazar trochę się dziwi, że Albin odłożył taką kwotę. Przestaje mu jednak zazdrościć, gdy tylko dowiaduje się, że Albin wcale nie zamierza przeznaczyć tej kasy na żadne ciekawe zakupy.

4. Z nadwyżek stopniowo nadpłacaj kredyt, częstotliwość dopasowując do uciążliwości (i ew. kosztów) procedury z tym związanej. Czasem po prostu warto odłożyć nieco większą kwotę i wpłacić ją na raz, niż co miesiąc bawić się w nadpłacanie przykładowo paru stów.

Do pewnego momentu nadpłacaj w celu zmniejszenia raty a nie skrócenia czasu trwania kredytu – celem pierwszorzędnym jest zabezpieczenie się przed nadmiernym, niekontrolowanym przez Ciebie podniesieniem miesięcznej raty. Obowiązuje zasada: (przy ustalonych odsetkach) kapitał mniejszy choćby o 1%, to i rata mniejsza o 1%! Później, jak zejdziesz z ratą do takiego poziomu, że nie będzie już poważnych obaw o przekroczenie MAR, możesz zacząć spłacać w celu skrócenia czasu trwania kredytu.

Granicznym momentem zmiany przeznaczenia nadpłaty może być np. zejście faktycznej raty do 60% MAR; w naszym przykładzie byłoby to około 1050 zł. Do tego poziomu doszlibyśmy, gdyby „spokój” czyli oprocentowanie na poziomie 3.5% trwało aż 9 lat – perspektywa daleka, więc nie wchodzimy już dalej w ten wątek.

Albin konsekwentnie trzyma się cyklu 9-miesięcznego (bo tak mu wygodnie).

W pierwszym takim cyklu znów uzbiera 3690 zł (plus drobne odsetki, za które zaprasza Baltazara na dobrą kawę). Po nadpłaceniu obniża ratę do około 1333 zł, a niespłacony kapitał obniża do poziomu rzędu 269 700 zł. 

U Baltazara „po staremu”, rata 1350 zł kwota pozostała do spłaty rzędu 273 400 zł. Wciąż nie bardzo rozumie Albina, po co się bawić w takie odkładanie, skoro kredyt wciąż mają tak samo „niewyobrażalnie wielki”.

W drugim Albin cyklu uzbiera już więc 3840 zł (+odsetki na kawę), więcej niż poprzednio bo różnica między MAR a faktyczną ratą wzrasta. To pozwoli  już na obniżenie faktycznej raty do poziomu około 1314 zł, a niespłaconego kapitału do poziomu 260 900 zł.

U Baltazara „po staremu” …  , zostało jeszcze 268 300 zł do spłaty.

W trzecim (i ostatnim przed krytycznym momentem w którym stanie się BUM) cyklu Albin zbiera około 4010 zł (+ kawa, wiadomo), po nadpłaceniu kapitał do spłaty wynosi 251 800.

U Baltazara mamy 263 100 zł. W odróżnieniu od Albina zaczyna się on niepokoić oglądając na swoim 40 celowym ekranie telewizyjnym wystąpienie Przewodniczącego RPP mówiącego coś o konieczności podniesienia jakichś stóp i że ma to mieć związek z wysokością rat.

5. Jeśli rata zacznie niebezpiecznie rosnąć i przekroczy MAR, uruchom rezerwę z punktu 3 (ale tylko w zakresie ‚rata faktyczna – MAR’!) i zacznij się zastanawiać, jak przemodelować swój domowy budżet na wypadek, gdyby sytuacja miała się utrzymać lub jeszcze pogorszyć. Zauważ, że im więcej nadpłaciłeś kredytu, tym ryzyko wysokiego przekroczenia MAR jest mniejsze. Bufor da Ci czas na spokojne działanie, a być może okaże się wystarczający do przeczekania całego okresu zwyżki oprocentowania.

Stało się. Oprocentowanie wzrasta nagle do 8% i ma takie być przez dłuższą chwilę.

Albinowi naliczają ratę 1970 zł, czyli o 210 zł więcej niż był przyzwyczajony i przygotowany do przeznaczania w cele kredytowe (210 zł = 1970 zł – 1760 zł). To trochę sporo, jednak przypomina sobie o odłożonym swego czasu buforze 3690 zł z których dodatkowo narosły odsetki pozwalające na  zasponsorowanie wspólnego wyjścia z Baltazarem na kawę z lodami – i to wraz z rodzinami. Albin wie, że przez półtora roku (18 miesięcy) może podbierać „dofinansowanie do raty” z bufora bezpieczeństwa (3690/18 = 205 zł) bez realnego wpływu na bieżący budżet. Przeznaczy ten czas na przygotowanie się do życia w trudniejszych ekonomicznie czasach. Spokojnie działając postara się o powiększenie swoich dochodów, a także dokona rewizji swoich wydatków. Te dwie stówy na miesiąc gdzieś się znajdą. A może przez ten czas kryzys minie i rata wróci do poziomu akceptowalnego?

Gorzej u Baltazara. Bank nalicza mu ratę blisko 2060 zł (wszak ma on nieco większy kapitał do spłaty niż Albin). Co gorsza, nie ma on specjalnego bufora bezpieczeństwa, który pozwoliłby mu zyskać czas na przemodelowanie swojego budżetu. Najgorsze jest jednak to, że przyzwyczajony jest do płacenia 1350 zł, więc jemu brakuje teraz 710 zł (= 2060 zł – 1350 zł). Nerwowo zastanawia się co zrobić. Może nawet sprzedałby telewizor, tylko że jeszcze spłaca za niego raty, a poza tym co z abonamentem na telewizję cyfrową – wszak umowa ważna jeszcze przez rok? 

 

6. Najważniejsze: bądź konsekwentny w realizacji, odkładaj i trzymaj te pieniądze tylko na ten właśnie cel (nie emerytura, nie remont, nie samochód, nie wesele brata).  Mówimy o Twoim bezpieczeństwie. Nazwij to sobie „podatkiem kredytowym” – a będzie to  najrozsądniejszy podatek, jaki płacisz.

Bądź też przygotowany na to, że w czasie trwania kredytu oprocentowanie pewnie „wahnie” się kilka razy. Jeśli po czasach wysokich rat ponownie oprocentowanie spadnie wróć do punktu 2.

 


Teraz jeszcze komentarze na koniec

Jeśli ów scenariusz wzrostu stóp nie ziści się wcale, czego życzę i Tobie i sobie, to po prostu szybciej pozbędziemy się balastu, jakim jest kredyt (zastosowanie znajdzie druga część punktu 4). Chyba też warto?

 

Nie wiem czy wyniki tej symulacji zrobiły na takie Tobie wrażenie, byś zastosował procedurę u siebie.

Ale sądzę, że zgodzisz się, że łatwiej przeskoczyć z 1760 zł (bo tyle de facto rezerwowaliśmy na cele kredytowe) na 1970 zł mając w dodatku 18 miesięcy na spokojne podejście do sprawy niż z 1350 zł na 2060 zł i to znienacka?

 

W celu pobawienia się na swoim własnym przykładzie zachęcam do skorzystania z  kalkulatora, gdzie (w odróżnieniu od wielu narzędzi dostępnych w internecie) możesz  manipulować parametrami kredytu w czasie jego trwania, tj. uwzględniać nadpłacanie kredytu (tak w celu zmniejszenia raty jak i skrócenia czasu trwania), czy też zmiany oprocentowania i obserwować skutki tych zmian.

 

 

Dajcie znać, co sądzicie o zaproponowanej procedurze zabezpieczenia swoich finansów przed ewentualną burzą. Może macie inne, lepsze pomysły?

Z góry dzięki,

pozdrawiam


A przy okazji polecam również wpisy:

O samym WIBORze – największej niewiadomej kredytu hipotecznego

O tym jak dokładnie WIBOR wpływa na wysokość miesięcznej raty

O tym, by sobie uświadomić mechanizm wpadania w spiralę kredytową


 

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *